导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据(jù)，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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